不動産売却コラム

2022.10.24

税金

不動産売却をおこなうとき、耐用年数という言葉を耳にします。

耐用年数とは、その物件にどのくらいの価値があるのか判断するための大事な基準です。

この記事では杉並区で不動産売却をご検討中の方に向けて、耐用年数とは何か、また建物構造別の耐用年数および耐減価償却との関係についてご紹介します。

不動産売却における耐用年数とは

不動産売却における耐用年数とは、築年数を重ねることによる資産価値の減少を不動産の価格に反映するとき用いる基準であり、以下の3種類があります。

物理的耐用年数

物理的耐用年数は、劣化によって使用できなくなるまでの年数です。

主にテレビやバッテリーなどの家電製品に用いられます。

法定耐用年数

法定耐用年数は、不動産価値を公平に算出することを目的に国が設定した年数です。

固定資産税を算出するときなど、建物の価値を算出する場合に用いられます。

経済的耐用年数

経済的耐用年数はその建物が実際にあとどのくらい使用できるかを示すものであり、同じ構造でも建物ごとに数値は異なります。

建物の機能やメンテナンスを考慮して算出されるものであり、公平性に欠けるため不動産にはあまり用いられません。

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不動産売却で知っておきたい！建物構造別の耐用年数

不動産価値の算出で用いられる法定耐用年数は、建物構造別にそれぞれ設定されています。

• 一戸建て（木造住宅）：耐用年数／22年
• マンション（鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造）：耐用年数／47年
• 木造アパート（木造モルタル造）：耐用年数／20年

 

木造の一戸建ての耐用年数は22年なので、新築から22年経過すると資産価値が0円になってしまいます。

たとえば4,400万円の一戸建て住宅の場合、毎年200万円の資産価値が減ることを意味します。

またマンションの耐用年数は47年と長いので、一戸建てに比べると資産価値の減少は緩やかです。

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不動産売却時に重要！耐用年数と減価償却の関係

減価償却とは、不動産を購入した費用を何年かに分けて経費に計上するための計算方法です。

さらに減価償却は経年劣化による資産価値の減少も意味し、法定耐用年数は減価償却を知るために設定された数値です。

不動産を売却する際は、法定耐用年数を基に算出した減価償却費を必要経費に合算します。

つまり不動産売却による利益を算出する際、取得費に減価償却費を含めて計算できるのです。

不動産売却による利益は以下の式で算出します。

売却代金－取得費－手数料

不動産売却をすると利益に対して税金が生じるので、譲渡所得税などを算出するうえでも減価償却費を知る必要があります。

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まとめ

耐用年数は、不動産売却をおこなった際の税金にも大きく関わってくる大切な基準です。

不動産売却をおこなうときには、耐用年数とはどのようなものか、また減価償却とどのような関係があるのかも知っておいたほうが良いでしょう。

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