不動産売却コラム

2022.09.30

不動産売却時には、さまざまな費用がかかります。

そのなかの1つが、仲介手数料です。

仲介手数料について知っておくことで、譲渡所得税の計算などに役立ちます。

 

この記事では、不動産売却における仲介手数料と譲渡費用、さらに譲渡所得税の計算方法をご紹介します。

不動産売却時に発生する仲介手数料と譲渡費用とは

譲渡費用とは、不動産売却時にかかる費用のことです。

仲介手数料や不動産登記の手続きにかかった費用、建物の解体費用などが含まれます。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料とは、不動産会社に支払う成功報酬のことです。

仲介手数料は、不動産の売却価格によって、上限額が設定されています。

• 売却価格が400万円を超える場合：売却価格×3%+6万円+消費税

• 売却価格が400万円未満の場合：18万円＋消費税（19万8,000円）

 

2017年12月8日に、仲介手数料の上限が改正されました。

売却価格が400万円未満の低廉な空き家などを売却する場合、不動産会社は仲介手数料と物件調査費を合算して、仲介手数料の上限とすることができるようになりました。

 

 

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不動産売却における仲介手数料と取得費の関係

取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用のことです。

仲介手数料、登録免許税、リフォーム費用などが含まれます。

このような譲渡費用と取得費を用いて、譲渡所得税を計算します。

譲渡所得税とは、譲渡所得に対してかかる税金のことです。

譲渡所得税を算出する場合、以下の方法で計算します。

譲渡所得＝不動産の売却価格－取得費－譲渡費用

譲渡所得がプラスになった場合に譲渡所得税がかかります。

なお、3,000万円の特別控除などが適用される場合、上記の計算式から控除額を差し引くことができます。

次に、譲渡所得に以下の税率をかけて、譲渡所得税を計算します。

 

所有期間5年未満の場合（短期譲渡所得）：税率39.63%

所有期間が5年を超える場合（長期譲渡所得）：税率20.315%

 

 

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不動産売却時の仲介手数料を含むケース別の譲渡所得税

まずは、自分で購入した一戸建てを下記の条件で売却する際の譲渡所得税をシミュレーションしてみましょう。

売却価格5,000万円－譲渡費用500万円－取得費4,000万円＝譲渡所得500万円

不動産の所有期間に応じた、短期譲渡所得（39.63％）または長期譲渡所得（20.315％）の税率をこの500万円にかけます。

なお、所有期間が10年を超える場合、軽減税率の特例が適用されます。

また、3,000万円の特別控除が適用される場合、譲渡所得から3,000万円を差し引くことも可能です。

マンションを売却する場合も、特例がなければ以下のように計算します。

売却価格3,000万円－譲渡費用300万円－取得費2,000万円＝譲渡所得700万円

 

この700万円に、短期譲渡所得または長期譲渡所得の税率をかけて計算します。

 

 

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まとめ

不動産売却時にかかる税金について理解するためには、仲介手数料などの譲渡費用や取得費について知る必要があります。

しかし、これらについて理解するのは、容易なことではありません。

まずは、ケース別の譲渡所得税を計算してみることをおすすめします。

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